GEO ENG
GEO ENG

სტატიები

სამშენებლო სექტორის რეაბილიტაციის პროგრამასთან დაკავშირებული რისკები და ჰეჯირების გზები

სულ ახლახანს პრემიერ-მინისტრმა წარმოადგინა ეკონომიკის სტიმულირების 5 პუნქტიანი გეგმა. მასში პირველი და ვფიქრობ, ყველაზე მნიშვნელოვანი პუნქტი სამშენებლო სექტორის რეაბილიტაციის პროგრამა იყო.

 

მეც აქტიურად ვიყავი ჩართული აღნიშნული პროგრამის დამუშავებაში და საბოლოო შედეგით კმაყოფილი ვარ. თუმცა, რაც დრო გადის, სულ უფრო ვრწმუნდები პროგრამის რეალიზაციასთა დაკავშირებულ მნიშვნელოვან რისკებში. იგი გადაწყვეტილების გადახედვის საჭიროებას მოითხოვს.

 

სტატიის მიზანია რისკების წარმოჩენა და მათი დაზღვევისათვის პროგრამის განვითარების ალტერნატიული მიდგომების კიდევ ერთხელ გააზრება.

 

ამ ეტაპზე პროგრამის არსი ასეთია: დეველოპერები აწარმოებენ მოლაპარაკებებს ძველი თბილისის მოსახლეობასთან (რომელთა საცხოვრებელი ბინები ძირითადად ავარიულია) და აფორმებენ ხელშეკრულებებს. ახლად აგებულ სახლში ეძლევა ფართი, სანაცვლოდ კი თმობს თავის ძველ საცხოვრებელს და მიწას.

 

ამის შემდეგ, სახელმწიფოს მიერ მოწყობილ ტენდერზე, დეველოპერები წარადგენენ მოსახლეობისგან (პირობითი ხელშეკრულებებით, ფართების სანაცვლოდ) გამოსყიდულ ტერიტორიებს და სახელმწიფო (პირობითი ნასყიდობის ხელშეკრულებით) შეისყიდის მიწებს. ანუ გასცემს გარანტიას, გადაიხდის მიწებში ფულს თუ დეველოპერები უზრუნველყოფენ მშენებლობების დასრულებას, მოსახლეობის გადაყვანით გაასუფთავებენ ამ მიწებს.

 

გარანტიის გაცემის შემთხვევაში, სახელმწიფოს მიერ ნაღდი ფულის გადახდამდე მშენებლობას საბანკო სექტორი დააფინანსებს.

 

მოკლედ, საინტერესო ოთხკუთხედი შეიკრა. დეველოპერი ბანკის კრედიტით დაასრულებს მშენებლობას, მოსახლეობა გადავა ახალ საცხოვრებლებში, სახელმწიფო კი შეისყიდის მიწებს და მოამზადებს საინვესტიციო პროექტებს.

 

საბოლოო ჯამში, შეიძლება ითქვას, რომ პროგრამა შემუშავდა და მთავრობამ მიიღო წარმატებული გადაწყვეტილება. თუმცა ვფიქრობ რომ ზედმეტად გართულებული სქემის გამო არსებობს იმის საფრთხე, რომ პროგრამამ მთავარ მიზანს ვერ მიაღწიოს.

 

კერძოდ,

 

პროგრამის მთავარი მიზანი თავიდანვე ეკონომიკის სტიმულირება იყო. ეს შესაძლებელი გახდებოდა სამშენებლო სექტორის რეაბილიტაციით. ვინაიდან იგი ერთის მხრივ წარმოადგენს ჩვენი ეკონომიკის 30%-ზე მეტს, ხოლო მეორეს მხრივ მასთან დაკავშირებულია საბანკო სფეროს ინტერესები, მისი რეაბილიტაცია შეიძლება გამხდარიყო მნიშვნელოვანი ბერკეტი მთელი ეკონომიკის კრიზისიდან გამოსათრევად.

 

დეველოპერული სექტორის დღევანდელი ბიზნეს მოდელი ძალიან წააგავს საბანკო მოდელს. იგი ქმნის და ყიდის დეპოზიტებისა და კრედიტების მაგვარ ფიუჩერსულ კონტრაქტებს, რომელიც რეაბილიტაციის ცენტრალურ ფაქტორს ,,იმედისა და ნდობის“ აღდგენა წარმოადგენს.

 

რატომ ექმნება საფრთხე მთავარ მიზანს:

 

სახელმწიფო, კერძო სექტორთან ერთად, შეეცადა ორი კურდღლის ერთდროულად დაჭერას. ეკონომიკის სტიმულირების მიზანს დაემატა მეორე, შედარებით დაბალპრიორიტეტული, მაგრამ მაინც მნიშვნელოვანი მიზანი – გამოსყიდული ტერიტორიების საინვესტიციოდ მომზადება შემდგომი განვითარებისთვის.

 

მეორე მიზანმა შეზღუდა პირველის მიღწევის შესაძლებლობები. კერძოდ, მეორე მიზნისგან გაჩნდა ახალი შეზღუდვა, რომლის მიხედვითაც დეველოპერების მიერ გამოსყიდული მიწები აუცილებლად უნდა იყოს სრული საკადასტრო ერთეულები, ამასთან აუცილებლად საკმარისი რაოდენობის, რათა ეყოს დაწყებული მშენებარე ობიექტების დასრულების ფინანსირებას. ეს კი იმას ნიშნავს, რომ დეველოპერებს მოუწევთ ძალიან ბევრ ადამიანთან ხელშეკრულების გაფორმება, შემდეგ ტენდერზე გამარჯვება და მხოლოდ ამის შემდეგ მიიღებენ მშენებლობისთვის აუცილებელ ფინანსურ რესურსებს.

 

ჩნდება ბუნებრივი კითხვა: შეძლებენ კი ამას დეველოპერები? თუ შეძლებენ რამდენი დრო დასჭირდებათ?

 

ჯერ ერთი, ძველი თბილისის ტერიტორიაზე მაცხოვრებელი მოსახლეობის უმრავლესობას საკუთრება დარეგისტრირებული არ აქვს. აზომვითი სამუშაოები და რეგისტრაციები საჭიროებს ფინანსურ რესურს. მისი მოძიების შესაძლებლობა ამჟამად დეველოპერებს ნაკლებად აქვთ და მეორეც, მოსახლეობასთან მოლაპარაკების პროცესი ძალიან რთულია და დროში გაწელილი. მენაშენეებისთვის კი თითოეული დღე ძალიან მნიშვნელოვანია, ვინაიდან მათ დღეს შემოსავლების ყველა წყარო დაკეტილი აქვთ. ამას კი მასშტაბურ ფიქსირებულ ხარჯებზე ვერ ვიტყვით.

 

ვინაიდან არსებობს რეალური საშიშროება, პროგრამის ეს ვარიანტი დროში მნიშვნელოვნად რომ გაიწელოს, ჩნდება საფრთხე იმისა, რომ მას ვერ ექნება მნიშვნელოვანი ეფექტი ეკონომიკის სტიმულირებაზე. იგი ვერ შექმნის ეკონომიკის კრიზისიდან გამოყვანისთვის აუცილებელ ფსიქოლოგიურ ეფექტს. როგორც ამბობენ, დროში გაწელილი ომი მისთვისაც წამგებიანია ვინც საბოლოო გამარჯვებას აღწევს.

 

საბოლოო ჯამში უეჭველია, ყველაფერი წარმატებით დასრულდება, მაგრამ, არა მყისიერად.

 

როგორ შეიძლება საფრთხის თავიდან აცილება

 

ჩემი აზრით, ეს შესაძლებელია, თუ მთავრობა უარს იტყვის ორი კურდღლის ერთდროულად დაჭერის სტრატეგიაზე და ამოცანას თანმიმდევრულად მიუდგება,ანუ ჯერ პირველ მიზანს მიაღწევს, შემდეგ მეორეს.

 

ამის გაკეთება კი შესაძლებელია შემდეგი მიდგომით. პირველ ეტაპზე მთავრობამ დეველოპერებზე, ძალიან მარტივად, უნდა გასცეს 100 მლნ-ის მშენებარე ფართების გამოსყიდვის გარანტია. მის საფუძველზე საბანკო სექტორი დაიწყებს სამშენებლო სფეროს ინტენსიურ დაფინანსებას. (პრიორიტეტული პროექტების შერჩევა უნდა მოხდეს უკვე ინვესტირებული კაპიტალის მასშტაბის, ფინანსური სიჯანსაღის და პროექტთან დაკავშირებული დებიტორების რაოდენობის გათვალისწინებით)

 

ამ თანხების დახარჯვა მთავრობას ყველა ვარიანტში მოუწევს, უბრალოდ, ამ შემთხვევაში, გადაწყვეტილება ეკონომიკაზე მყისიერ და ძალიან მძლავრ ეფექტს გამოიწვევს. წარმოიდგინეთ, რომ ზუსტად ერთ თვეში განახლდებოდა მშენებლობები თითქმის ყველა გაყინულ ობიექტზე. გაიხსნებოდა შემოსავლები განვადებით გაყიდული ფართებიდან, დაიწყებოდა ახალი გაყიდვები. არაფერს ვამბობ იმ გავლენაზე, ამ გადაწყვეტილებას რომ ექნებოდა ათიათასობით ადამიანის დასაქმებაზე, ასევე მონათესავე დარგებსა და საბანკო სექტორზე.

 

მთავრობა კი ამ ბინებს ზედმეტი პიარისა და თავის ტკივილის გარეშე (მერიის სამსახურებზე დაფუძნებით) დაურიგებდა ცენტრალური თბილისის ავარიულ სახლებში მაცხოვრებელ მოსახლეობას (მიწების დათმობის სანაცვლოდ). არა საკადასტრო ერთეულების შევსებისა და საინვესტიციო პროექტების მომზადების მიზნებზე დაყრდნობით, არამედ ავარიულობის სიმძიმიდან და მიწის ზოგადი ღირებულებიდან გამომდინარე. ამ შემთხვევაში ვერ შეიკვრება მთლიანი საკადასტრო ერთეულები, ვერ მომზადდება ინვესტორისათვის, მაგრამ მომავლისთვის მაინც მნიშვნელოვანი ნაბიჯები იქნება გადადგმული.

 

მას შემდეგ, რაც დარგი და ეკონომიკა გამოცოცხლდებოდა, შესაძლებელი გახდებოდა პროექტის დღევანდელი სახით გაგრძელება. იგი სრული საკადასტრო ერთეულების გასუფთავების და მეორე კურდღლის დაჭერის გარანტია გახდებოდა.

 

და მაინც,

 

თუ მთავრობა თვლის, რომ პროგრამის მეორე მიზანი: – სრული საკადასტრო ერთეულების გამოსყიდვა და საინვესტიციო პროექტების მომზადება კრიტიკულად მნიშვნელოვანია თავიდანვე მოხდეს და თვლის, რომ ამისთვის ღირს დროითი რესურსის ხარჯვა, ,,ეკონომიკის მყისიერ“ სტიმულირებაზე უარის თქმა, მაშინ მას შეუძლია, კიდევ უფრო მოხერხებულ ოფციას მიმართოს: – დეველოპერებისგან ტენდერებით შეისყიდოს მიწები, გამოაცოცხლოს დარგი და შემდეგ გააგრძელოს პროგრამა არსებული სახით. ჩემი აზრით, ასეთი მიდგომით ორივე კურდღლის დაჭერის ალბათობა გაცილებით უფრო მეტი იქნება.