GEO ENG
GEO ENG

სტატიები

რა უნდა გაკეთდეს დამატებით სამშენებლო სექტორის რეაბილიტაციისთვის

სამშენებლო სექტორის კრიზისიდან გამოყვანას მნიშვნელოვნად შეუწყო ხელი ,,ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროგრამის“ წარმატებამ. თუმცა, აღნიშნული პროგრამის პარალელურად აუცილებელია გადაიდგას ახალი ნაბიჯები, რომლებიც სინერგიული ეფექტის საფუძველზე მოგვცემენ კიდევ უფრო მასშტაბურ შედეგებს.

 

დეველოპმენტი როგორც ფინანსური საქმიანობა:

 

დეველოპერული საქმიანობა უპირატესად გულისხმობს ფიუჩერსული კონტრაქტებით ოპერირებას და არა დასრულებული ფართების გაყიდვებს. კოლაფსი გამოიწვია არა ომმა ან ეკონომიკურმა კრიზისმა, არამედ ფიუჩერსული კოტრაქტებიდან გამომდინარე ძალიან მაღალ რისკებზე აგებულმა ბიზნეს მოდელმა, რომელმაც მენაშენეები აიძულა წინასწარი გაყიდვები ეწარმოებინათ გრძელვადიანი განვადებებით. თავიდან განვადების ვადა შემოიფარგლებოდა პროექტის ხანგრძლოვობით (2-3 წელი) შემდეგში კი მათი ხანგრძლივობა 10-15 წელზე ავიდა.

 

მშენებლობის ხანგრძლივობაზე მეტვადიანი განვადება სხვა არაფერია თუ არა გრძელვადანი (თუ გნებავთ იპოთეკური) სესხი, ისევე როგორც მშენებლობის დასრულებამდე აღებული თანხა შეიძლება აზრობრივად საბანკო დეპოზიტს შევადაროთ. საქმე იმაშია, რომ ბანკები როდესაც ასეთი სახეობის ფინანსური ინსტრუმენტებით ოპერირებენ, ახერხებენ ფინანსური რისკების მართვას. რასაც ვერ ვიტყვით შედარებით არაცივილიზირებულ სამშენებლო სექტორზე.

 

ქაოსი და ბუნდოვანება დეველოპერულ ბაზარზე:

 

დღეს ბაზარზე არსებულ მოითამაშეებს არ აქვთ ,,ნდობა“, ვინაიდან სექტორმა ვერ შეძლო ბოლო 5 წლის განმავლობაში დაწყებული მშენებლობების 20%-ის დასრულებაც კი. მშენებარე ბინების დასრულების მოლოდინშია 15 000 ზე მეტი იმედგაცრუებული ოჯახი, შესაბამისად მიუხედავად იმისა რომ ფასებმა დაიწია და ბაზრზე მსყიდველობით უნარიანობა არსებობს (კრიზისამდელი პერიოდის 20%-ი მაინც), ვერავინ ბედავს ყიდვის გადაწყვეტილების მიღებას. არ არსებობს არავითარი გარანტია იმისა რომ მენაშენე დათქმულ პირობას (ფიუჩერსულ კოტრაქტს) შეასრულებს.

 

საბანკო სექტორში დღეს დიდი მოცულობით ფულადი რესურსია დაგროვებული, თუმცა ბანკები ვერ ახერხებენ ფულის დასაქმებას სამშენებლო სექტორში. კრიზისამდელ პერიოდში 5 უმსხვილესი ბანკის საერთო პორთფელის 35%-ი მოდიოდა სამშენებლო სფეროზე, დღეს კი ეს ციფრი ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროექტის მასშტაბებით შემოიფარგლება. კრიზისამდე 1,735 მლრდ. ლარის სესხები იყო გაცემული, ძველი თბილისის რაბილიტაცის პროგრამის ქვეშ ჯერჯერობით მხოლოდ 50 მლნ. ლარი გაიცა.

დასკვნა ერთია, თუ არ აღდგა ბაზარი, ბანკები დარგს არ დააფინასნებენ. იგივე შეიძლება ითქვას ინვესტორთა ინტერესებზეც. და თუ გამოვრიცხავთ სახელმწიფოს მხრიდან 500 მლნ ლარის გამოყოფის ალტერნატივასაც, ერთადერთი პოტენციური და დაინტერესებული დამფინასნებელი ისევ და ისევ კერძო ბინის შემსყიველები რჩებიან. ეს მომენტი წარმოადგენს იმ ბერკეტის საყრდენს რომელმაც დარგი კრიზისიდან უნდა ამოიყვანოს: თუ საბანკო სექტორი, სახელმწიფო და მენაშენეები შეძლებენ კონკრეტული კლიენტისათვის საკმარისი გარანტიების შექმნას მაშინ ბაზარი აღდგება და მიმზიდველი გახდება ფინანსური ინსტიტუტებისათვის.

 

როგორ უნდა შეიქმნას გარანტიები ?

 

იდეალური იქნებოდა რომ დეველოპერული კომპანიები ისევე გამჭირვალეები იყვნენ როგორც ბანკები:  1. პერიოდულად აქვეყნებდნენ საერთაშორისო წამყვანი აუდიტორების მიერ აუდირებულ ფინანსურ ანგარიშებს; 2. კომპანიებს მართავდნენ ფინანსური რისკების ამსახველი მაჩვენებლების გათვალისწინებით; და 3. ფიუჩერსული ხელშეკრულებები (გრძელვადიანი განვადებები და წინასწარი შემონატანები) კლიენტებთან იდებოდეს ბანკების გავლით. თუმცა ეს პუნქტები ერთი ხელის მოსმით ვერ შესრულდება და საჭიროა გრძელვადიანი გეგმა, რომელიც ეტაპობრივად მოგვცემს შედეგებს.

დარგში გამჭირვალობის აწევა არის ნომერ პირველი ამოცანა იმისათვის რომ შემცირდეს რისკები და დარგი გახდეს უფრო მიმზიდველი ბაზრისთვის, ბანკებისთვის და ინვესტორებისთვის. ამ მიმართულებით ნაბიჯების გადადგმის გარეშე პრაქტიკულად შეუძლებელია სამშენებლო ორგანიზაციების მასიური გაკოტრებების და მასშტაბური სოციალური პრობლემების თავიდან აცილება. ნდობის დასაბრუნებლად აუცილებელია გამჭირვალე გახდეს სად იხარჯება სამშენებლო სექტორში შესული ფული, რეალურად რამდენი და რა ვადებში დაიხარჯა და იგეგმება რომ დაიხარჯოს მშენებლობებზე. თუ ჩვენ შევძლებთ დარგისათვის გენერალურ დონეზე ადეკვატური დიაგნოზის დასმას მაშინ შევძლებთ სწორი ნაბიჯების გადადგმას.

 

აუცილებელი არ არის დარგი თავიდანვე გამჭირვალე გახდეს, მთავარია პირველ ეტაპზე ეროვნულმა ბანკმა, საბანკო სფერომ და თვითონ მენაშენეებმა დაინახონ მთლიანად არსებული ვითარება. ხოლო როცა დარგი მიაღწევს მზადყოფნის დონეს, შესაძლებელია დაიწყოს ანგარიშების გამოქვეყნებაც.

გეგმის ეტაპები: 1. შემუშავდეს ერთანი ანგარიშგების სისტემა (ფორმები და პრიციპები); 2. ბანკებთან ერთად შემუშავდეს ერთობლივი პროდუქტები; და 3. აიწიოს ანგარიშგების ხარისხი (მართვის სისტემები და საერთაშორისო აუდიტი).

 

1. შემუშავდეს ერთიანი ანგარიშგების სისტემა:

კრიზისამდელ პერიოდში და მის შემდეგაც მენაშენეების ფინანსური მართვა ძირითადად ხორციელდებოდა ბანკების მიერ. ამასთან უნდა ითქვას რომ მათ სამშენებლო სფეროს კონტროლის პრობლემა დღესაც ისევე უდგათ როგორც ომამდელ პერიოდში (თუმცა ამას ბანკები არ აღიარებენ). ამის მიზეზი მდგომარეობს იმაში რომ მენაშენეები თვითონ ვერ უზრუნველყოფენ ინფორმაციის ცივილური ფორმებით მართვას და ვერ ხედავენ რეალურ სიტუაციას, შესაბამისად არც ბანკებს შესწევთ ძალა დროულად და ადეკვატურ ფორმებში მიიღონ საჭირო ინფორმაცია.

 

დღეს ყველა ბანკს აქვს თავისი, საკუთარი სხვა ბანკებისაგან განსხვავებული საანგარიშგებო ფორმა, რომელსაც დროდადრო ცვლიან. ინფორმაცია ყოველთვის ატარებს არასრულყოფილ და დაულაგებელ ხასიათს. დროში გაწელილია ინფორმაციის მიღების შესაძლებლობებიც. შეუძლებელია წარსულის შესახებ სრულყოფილი ციფრების მიღება და აღარაფერს ვამბობთ მომავლის პროგნოზებზე. სხვადასხვა სამშენებლო კომპანიის საპროგნოზო ხარჯები იმდენად განსხვავდება ერთმანეთისაგან რომ შეიძლება დარწმუნებით გაესვას ხაზი ასეთი პროგნოზების არასერიოზულობას. ბევრი სამშენებლო ორგანიზაცია საერთოდ ვერ ახერხებს პროგნოზირებას და არც თვლის ამას საჭიროდ.  ასევე პრობლემას წარმოადგენს პროექტებს შორის თანხების უკონტროლო გადადინებებიც. როდესაც საუბარია იმის შესახებ რომ არსებული პროექტების დასრულებას ესაჭიროება სავარაუდოდ 500 მლნ ლარი, ვინმემ ხომ უნდა იცოდეს რომელ პროექტს რამდენი სჭირდება და არის თუ არა სინამდვილეში საჭირო ამდენი რესურსი.

 

პირველ ეტაპზე მინიმუმ უნდა გამოიკვეთოს და პერმანენტულად განახლდეს ანგარიშები რომლებიც აჩვენებენ:

 

1. რა სამშენებლო მოცულობისაა მიმდინარე მშენებლობები პროექტების მიხედვით როგორც თანხებში ისევე მ2-ში გამოსახული;

 

2. რა ეტაპზე იმყოფება პროექტი, რამდენია უკვე ინვესტირებული თანხა, და რამდენია საჭირო მისი დასრულებისათვის;

 

3. რა მოცულობის ფართია გაყიდული მოცემულ პროექტში და რამდენია გასაყიდად დარჩენილი ფართების მოცულობა;

 

4. როგორაა დაგეგმილი პროექტების მშენებლობა დროში, ან რა დრო დასჭირება მშენებლობის დასრულებას დაფინანსების არსებობის შემთხვევაში;

 

5. რომელ უბანში რა მოცულობის მშენებლობები მიმდინარეობს, და როგორაა პროექტების განაწილება უბნების მიხედვით;

 

6. რომელი ბანკი რომელი სამშენებლო პროექტის პარტნიორია, და რა ვალდებულებები აქვს პროექტს ბანკის მიმართ;

 

7. სტანდარტული ფინანსური ანგარიშები, ბალანსი, მოგებაზარალის უწყისი და ფინასური მართვისათვის თანაფარდობის მაჩვენებლები.

 

2. ბანკებთან ერთად ერთობლივი პროდუქტების შემუშავება:

 

როგორც ზემოთ აღვნიშნეთ, 3,5,10 – წლიანი განვადებები ძალიან ახლო კავშირშია იპოთეკური სესხის გაგებასთან, ისევე როგორც ავანსები ამ ბიზნესში უტოლდება დეპოზიტის ცნებას. შესაბამისად უკეთესი იქნება თუ ეს პროდუქტები ბანკებთან ერთად შემუშავდება და გაიყიდება. ლოგიკური იქნებოდა რომ მომხმარებელს იმ ტემპებით გადაეხადა თანხა რა ტემპებითაც მშენებლობა მიმდინარეობს, თუმცა პრაქტიკულად ამის შესაძლებლობები მცირეა. მშენებლობის პარალელურად გადახდები პრაქტიკულად ძალიან მცირე შემთხვევაში ხდება. მომხმარებლების ნაწილი წინასწარ იხდის ნაწილი კი მშენებლობაზე უფრო გრძელვადიანი განვადებით ყიდულობს. შესაბამისად ბანკის ჩარევა ამ პროცესებში აუცილებელია. ასეთი ტიპის ერთობლივი პროდუქტების გამოცდილება მცირედ, მაგრამ მაინც არსებობს ჩვენს პრაქტიკაში (აქსისის ესქროუ) და შესაძლებელია მათი დახვეწა და განვითარება ბანკებთან კოოპერაციის შედეგად. ბანკის იმიჯის შეტანა პროდუქტში კი ნდობას მნიშვნელოვნად აამაღლებს და ბაზარზე მოტხოვნის გენერაციას შეუწყობს ხელს.

 

3. ანგარიშგების ხარისხის აწევა:

 

პირველი ნაბიჯების გადადგმის პარალელურად უნდა დაიწყოს მზადება შემდგომი განვითარებისათვის. კერძოდ სამშენებლო დეველოპერულმა ორგანიზაციებმა უნდა შეძლონ თავიანთი ფინანსური ანგარიშების აუდიტი საერთაშორისო დონის აუდიტორების მიერ და ამასთანავე ორგანიზაციებში დანერგონ ფინანსური მართვის ტექნოლოგიური სისტემები. ასეთი მოთხოვნები დღესვე უნდა დადგეს მენაშენეების წინაშე, რომ 1-3 წელიწადში მენაშენეებმა შეძლონ პროგრამების დანერგვა და საერთაშორისო დონის აუდიტორების მიერ ხელმოწერილი ანგარიშების გამოქვეყნება.

 

რა შედეგს მოგვიტანს ცვლილებები:

 

1. გრძელვადიან პერიოდში მივიღებთ დარგს, რომლის პროდუქციაზე იქნება მაღალი მოთხოვნა და ამასთან მზად იქნება მასშტაბური ინვესტიციების მისაღებად, ვინაიდან შემცირდება ფინანსური რისკების დონე;

 

2. მიმდინარე პერიოდში თავიდან ავიცილებთ მენაშენეების მასიურ გაკოტრებებს, საერთო ეკონომიკური ფონის გაუარესებას და მასთან დაკავშირებულ სოციალურ პრობლემებს.

 

3. მომზადებულები დავხვდებით სამშენებლო ბუმს, რომელიც, დაგროვებული მოთხოვნის გამო,  დიდი ალბათობით, მოსალოდნელია ლოკალურ ბაზარზე.